都心のタワーマンション＝「老いる家　崩れる街」から、野澤教授提供

マンションや住宅が次々と建つことは、経済を活性化させて人口を増やすために「良いこと」とされてきた。だが、東洋大学の野澤千絵教授（都市計画）は、近著「老いる家　崩れる街」（講談社現代新書）で現状を「住宅過剰社会」と名付け、警鐘を鳴らしている。定義はこうだ。

何が問題なのか。「住宅が将来、『負動産』になりかねない」という野澤教授に、著書をもとに尋ねた。

タワーマンションのリスク

東京では湾岸地区を中心に、街の風景が急激に変化してきている。次々とタワーマンションが立ち並び、人口が急増しているのだ。東京五輪の選手村周辺（中央区と江東区の湾岸エリア）では、２０１４年末の人口が８万６千人だった。都は東京五輪後には１４万６千人になり、将来的には１９万人になると予測している。

高さが１００メートルを超えるタワーマンションが林立したのは、からくりがある。「都心居住の推進」と、それを背景にした「規制の緩和」だ。

バブル期、地価の著しい高騰で都心は人口減にあえいだ。そのため国や自治体は「都心居住」を進めることが長年の懸案になっていた。特に００年以降、国も都も経済対策などとして、容積率（敷地に対するのべ面積の割合）などの規制を大幅に緩和してきた。

都心に比較的近い湾岸エリアは、産業構造の変化、バブル経済の崩壊、０８年のリーマン・ショックなどの影響で操業を止めた工場や倉庫の跡地が残されていた。

そこに商機を見いだした大手ディベロッパーが、次々とタワーマンションを建てたのだ。超低金利、共働きで職住接近のライフスタイルの広がりや不動産投資の活発化もタワーマンションの需要を支えるようになった。

人気があり、売れるなら何が問題なのか。野澤教授は「タワーマンションの林立で住宅の量が積み上がることによる、市街地環境や生活インフラへの影響を全体としてコントロールできていないこと。あるべき都市の姿というゴールがない規制緩和と開発が問題なのです」と話す。

湾岸エリアには、こんなことが起きている。