Case green: interventi su 1,8 milioni di edifici. Chi lo deve fare, costi e risparmi
Gli edifici esentati
Il testo prevede, per gli immobili residenziali, il raggiungimento della classe energetica E entro il primo gennaio 2030 e della classe D entro il primo gennaio 2033. Al momento però ogni Paese ha la propria di classificazione e un criterio unico valido per tutti verrà definito in sede di negoziazione. Dopodiché ogni Stato dovrebbe procedere così: rifare la classificazione energetica degli edifici, partendo dalla peggiore, la G, fino alla A4 (zero emissioni). Sappiamo da ora che però sono esentati gli alloggi sociali di proprietà pubblica, gli edifici ufficialmente vincolati per il loro valore architettonico o storico, gli immobili utilizzati per meno di 4 mesi all’anno, quelli indipendenti con una superficie totale inferiore a 50 metri quadrati. Inoltre i singoli Paesi potranno chiedere alla commissione Ue di esentare dagli obblighi fino al 22% di tutti gli edifici residenziali e di prolungare la scadenza al gennaio 2037 per ragioni economiche e per la indisponibilità di forza lavoro qualificata. Il nostro governo dunque potrebbe inizialmente restringere parecchio la platea degli edifici.
Obbligo per 1,8 milioni di immobili
La proposta di direttiva, spiega il vicedirettore dell’Ance Romain Bocognani, che sta seguendo questa partita dall’inizio, in realtà prevede in questa prima fase l’obbligo di intervenire solo per il 15% degli edifici più inquinanti. Tradotti in numero, e supponendo che il criterio di classificazione europeo non si discosti dal nostro, nella classe G dovrebbero finire fra gli 1,4 e 1,8 milioni di edifici suddivisi più o meno a metà tra condomini e unità unifamiliari. Per queste case dovrebbero essere disposti lavori di efficientamento in grado di raggiungere la classe E nel 2030 e la classe D nel 2033. Se si partisse l’anno prossimo, ipotesi molto ottimista, dice l’Ance, bisognerebbe dunque ristrutturare dai 140 mila ai 180 mila edifici l’anno per dieci anni. «Per capire la dimensione di tale sfida – dice l’associazione – basti pensare che con gli incentivi del 110%, sono stati realizzati poco meno di 100mila interventi nel 2021 e 260 mila nel 2022. La direttiva prevede, quindi, che nei prossimi anni dovremo mantenere un ritmo costante, simile a quello sperimentato nell’ultimo anno». Si può dire che non tutti gli interventi richiedono il cappotto termico, ma non c’è dubbio che il primo problema è quello del rispetto dei tempi. Serve un esercito di muratori, idraulici, elettricisti, falegnami, che non ci sono, e quei pochi si fanno pagare a peso d’oro. Colpa di un sistema formativo delle scuole professionali, delle imprese, di Confindustria che non è stato lungimirante.
Quanto costa salire due classi?
Il secondo problema è quello dei costi. Il governo dovrebbe sostenere fiscalmente anche i nuovi interventi previsti dalla direttiva proprio mentre fatica a chiudere il rubinetto del superbonus, costato finora più del doppio del previsto. E anche gli interventi per prendere il Superbonus richiedono il salto di due classi e hanno un costo medio di circa 600 mila euro per i condomini e 114 mila euro per le abitazioni unifamiliari. Però non è corretto partire dagli stessi parametri, perché quello del 110% è un mercato drogato (paga tutto lo Stato) che adotta come riferimento le tariffe massime del prezziario Dei. Allora quanto costerebbe passare dalla classe G alla E, e cosa bisogna fare concretamente? Il calcolo è quasi impossibile perché dipende dalla zona, e ogni caso è a sé, ma grossolanamente ci si può orientare. Per una casa singola di 100 mq ubicata al centro nord e costruita 50 anni fa, si devono rifare gli infissi con i doppi vetri, montare la caldaia a condensazione e coibentare il tetto. Poi, per passare alla D, ci vuole il cappotto termico o in alternativa la pompa di calore al posto della caldaia. A seconda di quel che è necessario fare, la spesa viaggia dai 20 ai 40.000 euro. Più o meno gli stessi interventi servono in un condominio e il costo, ovviamente, dipende dal numero degli appartamenti. In ogni caso, la commissione del parlamento Ue ha chiesto che la direttiva sia accompagnata da incentivi europei e nazionali. In Italia gli incentivi in vigore per questi interventi arrivano già al 65%.
I vantaggi
Il terzo problema riguarda la presunta svalutazione delle case che, secondo gli oppositori della direttiva, sarebbe conseguenza delle nuove regole europee. Gli operatori del mercato sostengono che oggi, a parità di anno di costruzione e di superficie, un immobile di classe A vale almeno il 30% in più di uno di classe G. Quindi l’efficientamento in realtà ha tre vantaggi: 1) valorizza l’immobile, 2) più della metà dei costi sostenuti possono essere detratti dalla dichiarazione Irpef in dieci anni, 3) un risparmio sulle bollette dal 20 al 50%. La direttiva non prevede sanzioni per il singolo che decide di non migliorare le prestazioni energetiche della propria casa, ma è il mercato stesso a determinarne un deprezzamento. E questo, certamente, non piace ai palazzinari che devono vendere. A carico del Paese invece, in caso di mancato recepimento o attuazione della direttiva nei tempi stabiliti, si aprirebbe la procedura d’infrazione, che vuol dire pagare le multe. Riepilogando: in vista non c’è nessuna patrimoniale, ma la creazione di tanto lavoro, e il vero problema è la mancanza di manodopera.dataroom@rcs.it
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