Caro mutui, che casa puoi comprare adesso se guadagni almeno 1.500 euro al mese
di Gino Pagliuca
La riduzione del potere di acquisto
Con il suo reddito medio un milanese oggi, con un mutuo fisso a 30
anni, può finanziare l’acquisto di 37,2 metri quadrati nella sua città.
Un anno fa con la stessa rata riusciva a garantirsi l’acquisto di oltre
51 metri. Una perdita di potere d’acquisto del 27,4%.
Appena
un po’ meglio è andata nella Capitale dove dai 41,5 metri di un anno fa
si è scesi a 31,3, con un calo del 24,7%. A Torino i metri sono scesi
da 71,2 a 54,2 (-26,4%) e infine a Napoli si è passati da 31,7 a 23,6
(-25,6%). Sono i risultati di sintesi di una simulazione che abbiamo compiuto mettendo a confronto redditi, valori immobiliari e andamento dei tassi.
Per i conteggi abbiamo considerato il reddito disponibile procapite
aggiornato a fine 2021 calcolato dall’istituto Tagliacarne
(Unioncamere). I prezzi sono quelli medi richiesti a fine aprile
calcolati da immobiliare.it.
Gli scenari: le differenze tra Roma e Milano
Tre gli scenari (qui la simulazione completa per tre famiglie tipo in 8 città):
mutuatario con un reddito pari a quello medio, che compra in area medio
bassa; reddito pari a 1,5 volte quello medio e acquisto in area
residenziale; reddito doppio e acquisto in area di pregio. In tutti i
casi abbiamo ipotizzato un mutuo fisso a 30 anni pari al 70% del valore
della casa.
Guardando il mercato con
quest’ottica si comprende perché i prezzi di Milano, di gran lunga i
più alti del Paese, trovino una parziale giustificazione nel fatto che
anche i redditi sono molto più elevati.
Tra il capoluogo lombardo e la Capitale ci sono oltre 9.500 euro di
differenza di reddito annuo ma il costo medio del centro storico di
Milano, nonostante superi i 10 mila euro al metro in relazione al
reddito è più sostenibile dei 7.500 circa del centro di Roma perché nel
primo caso il mutuo garantisce l’acquisto di 38,6 metri quadrati, nella
Capitale ne copre 36,9. E anche nelle zone residenziali la differenza di potere d’acquisto non è molto ampia,
il gap sarebbe invece elevato se si considerasse l’estrema periferia
milanese con le aree extra Gra della Capitale, dove i prezzi sono molto
più bassi.
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Napoli, Torino, Palermo, Genova
Quanto alle altre città, Napoli ha prezzi elevati rispetto al reddito medio mentre i capoluoghi con un maggior potere di acquisto sono Torino, Palermo e Genova. Certo, sono calcoli effettuati su valori medi ma rendono l’idea di come l’andamento dei mutui sta cambiando il mercato immobiliare. La prima evidente conseguenza è che la barriera all’ingresso è diventata più alta: il reddito medio di chi chiede il finanziamento è cresciuto, secondo un’analisi di mutuiOnline.it, del 15% in un anno Ma come cambia la sostenibilità di una rata con il variare del reddito? A differenza di quanto avviene con il valore dell’ipoteca regolato dalla legge bancaria (la somma mutuata non si può eccedere l’80% delle garanzie fornite) sul rapporto rata reddito non ci sono regole prefissate. Ogni banca ha i suoi criteri di valutazione e il luogo comune per cui sarebbe sostenibile una rata pari a un terzo del reddito netto (detratti cioè altri debiti, ad esempio le rate per l’auto) può essere giudicato indicativo solo per chi ha introiti medio-alti.
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